根据我查到的资料，商品房包销合同是指出卖人(多为开发商)与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的(已建成的或未建成的)商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同。
关于包销合同效力，我国法律和行政法规尚无规定。建设部颁布的《商品房销售管理办法》对其作出了规定，根据该《办法》第二十五条规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。” 包销商须有房地产中介资质，那么未取得房地产中介资质的公司或个人包销商品房是否有效法律和行政法规并无禁止性规定。 对此，根据《合同法》及司法解释的规定，违反法律或行政法规的强制性规定的行为无效 。
一、引言
包销作为一种常见的商业交易方式，广泛应用于金融、房地产、商品销售等行业。本文旨在对包销合同的法律性质进行分析，并结合实际案例，探讨包销合同在实际操作中可能遇到的法律问题及解决方法。
二、包销合同的法律分析
合同的定义与特征
包销合同是指当事人约定，一方负责购买商品或者提供服务，另一方负责销售或者提供服务，并由前者承担购销风险的合同。包销合同具有以下特征：(1)双方当事人地位平等；(2)合同内容具有不确定性；(3)合同风险由买受人承担。
包销合同的法律性质
根据《中华人民共和国合同法》的规定，包销合同属于要式合同，即当事人应当采用书面形式订立。同时，包销合同具有一定的附属性，即包销合同的成立、效力和履行均依赖于买卖双方之间的其他合同。因此，在判断包销合同的效力时，应当综合考虑买卖双方之间的关系以及相关法律法规的规定。
三、包销合同的实际操作中的法律问题及解决方法
包销合同的风险分担问题
在包销合同中，通常由购买方承担购销风险。然而，当发生不可抗力事件导致无法履行合同时，如何合理分担风险成为一个亟待解决的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响程度，部分或者全部免除责任。因此，在包销合同中，双方可以通过约定的方式明确风险分担的原则和比例。
包销合同的价格波动问题
在实际操作中，由于市场价格波动等因素的影响，可能导致包销合同的价格发生变化。此时，如何处理因价格变动而产生的纠纷成为一个关键问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人可以协商变更或者解除合同。因此，在包销合同中，双方可以通过约定的方式明确价格变动时的处理措施，如调整价款、解除合同等。
四、结论
包销作为一种常见的商业交易方式，在实际操作中可能遇到诸多法律问题。通过深入研究包销合同的法律性质，结合实际案例分析，有助于提高包销合同的签订和履行水平，降低交易风险。同时，对于未来可能遇到的法律问题，也可以根据现有法律法规及时进行调整和完善。
