经营性物业贷款是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押物的贷款。 经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
随着房地产市场的发展，经营性物业贷款逐渐成为企业融资的重要途径。然而，在实际操作过程中，经营性物业贷款可能面临诸多法律风险。本文将对经营性物业贷款的法律风险进行分析，并提出相应的应对策略。
一、法律风险及解析
合同风险
在经营性物业贷款的申请和执行过程中，合同是双方当事人权利义务的基础。如果合同条款不明确或者存在漏洞，可能导致贷款方或借款方的权益受到损害。因此，在签订合同时，双方应充分协商，确保合同条款明确、合法、有效。
抵押物风险
经营性物业贷款通常需要抵押物作为担保。然而，抵押物的价值可能会受到市场因素的影响，导致抵押物价值不足以偿还贷款本息。抵押物的权属也可能出现纠纷，影响抵押物的有效性。因此，在选择抵押物时，贷款方应充分评估抵押物的价值和权属情况。
利率风险
经营性物业贷款的利率通常是浮动利率，受市场利率波动的影响较大。在利率上升时，借款方需承担更高的还款压力；而在利率下降时，借款方可能面临利息损失。因此，在申请经营性物业贷款时，借款方应充分考虑市场利率的变化趋势，制定合理的还款计划。
信用风险
借款方的信用状况对经营性物业贷款的安全性和可持续性具有重要影响。如果借款方的信用状况不佳，可能导致贷款方无法按时收回贷款本息。因此，在申请经营性物业贷款时，借款方应加强信用管理，提高信用评级。
二、应对策略
完善法律制度
政府部门应加强对经营性物业贷款的法律监管，完善相关法律法规，明确各方的权利和义务，降低法律风险。同时，政府还应加强对房地产市场的调控，稳定房价，降低抵押物价值波动的风险。
强化合同管理
借款方和贷款方应加强合同管理，确保合同条款明确、合法、有效。在签订合同前，双方应充分协商，解决可能存在的法律风险；在合同履行过程中，双方应严格按照合同约定履行义务，避免产生纠纷。
提高抵押物质量
借款方应在选择抵押物时充分评估抵押物的价值和权属情况，确保抵押物具有足够的价值和稳定的权属。借款方还应注意维护抵押物的使用和维护，提高抵押物的价值。
加强风险管理
借款方应加强经营性物业贷款的风险管理，包括定期评估市场利率变化趋势，制定合理的还款计划；加强信用管理，提高信用评级；建立健全内部控制制度，防范信用风险的发生。
经营性物业贷款虽然存在一定的法律风险，但通过完善的法律制度、强化合同管理、提高抵押物质量和加强风险管理等措施，企业可以有效降低法律风险，实现经营性物业贷款的安全、高效运作。
