房地产企业的负债率是指企业的总负债与总资产之比，通常用于衡量企业的财务风险。根据2021年中国房地产开发企业综合实力TOP500报告,2021年，中国综合实力排名前20的房企中，近半数资产负债率(剔除应收账款)超过70%,其中最高的是绿地，高达83.7%。此外，2022年底重点房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为73.52%。
随着中国房地产市场的快速发展，房地产企业在扩大规模、提高效益的过程中，不可避免地面临着各种负债风险。本文将从房地产企业负债的法律风险入手，分析其产生的原因及对房地产企业的潜在影响，并提出相应的应对策略。
一、房地产企业负债的法律风险
融资渠道受限
房地产企业的资金来源主要包括银行贷款、发行债券、上市融资等。然而，近年来，中国政府为了调控房地产市场，收紧了房地产企业的融资渠道。这使得房地产企业在筹集资金时面临更大的压力，容易导致负债风险。
利率风险
房地产企业在借款时，通常需要承担利率风险。当市场利率上升时，房地产企业的还款压力将加大，可能导致债务违约。
偿债能力不足
房地产企业的负债水平较高，如果市场环境发生变化，房地产企业的销售收入下降，可能导致偿债能力不足，进而引发法律风险。
二、应对策略
加强内部管理，降低负债风险
房地产企业应加强内部管理，合理安排资产和负债结构，提高资产周转率，降低负债风险。企业还应加强对外部环境的关注，及时调整经营策略，确保企业的可持续发展。
多元化融资渠道
房地产企业应积极开拓多元化融资渠道，除了传统的银行贷款、发行债券等方式外，还可以尝试信托、资管、租赁等其他融资方式，以降低融资成本，缓解负债压力。
加强与金融机构的合作
房地产企业应加强与金融机构的合作，争取在利率、信贷政策等方面获得更多支持。同时，企业还应加强与金融机构的风险管理合作，共同防范和化解债务风险。
利用法律手段维护自身权益
在面临债务风险时，房地产企业应充分利用法律手段维护自身权益。例如，可以依法申请诉前财产保全、诉中财产保全等措施，以保障企业的正常经营；在必要时，还可以依法申请破产重组，实现债务的妥善解决。
房地产企业在发展过程中，必须高度重视负债法律风险的防范和应对。只有通过加强内部管理、多元化融资、加强与金融机构合作等措施，才能确保企业的稳健发展。
