根据最高人民法院和北京高院在司法实践的指导，以及法院在审判实践中对相关法律的理解，宅基地使用权的合法转让必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让；(3)受让人没有住房。此外，根据最新发布的《乡村振兴用地政策指南》，在宅基地用地政策方面，明确规定了宅基地的转让条件、审批程序和退出措施。
一、农村宅基地转让的法律规定
农村宅基地的所有权归属：农村宅基地归农民集体所有，农民享有宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》，农民集体成员有权依法取得和转让宅基地使用权。
农村宅基地转让的主体：农村宅基地转让应由宅基地使用权人(农民)与受让人之间达成协议。受让人应当符合国家规定的宅基地使用条件。
农村宅基地转让的程序：农村宅基地转让应当依照法定程序办理，包括申请、审批、登记等手续。受让人应当在取得宅基地使用权后，按照规定申请办理土地使用权变更手续。
农村宅基地转让的限制：农村宅基地转让存在一定的限制，如不得超过规定面积、不得转让给城市居民等。国家还对宅基地转让实行严格监管，防止非法交易和滥用职权。
二、农村宅基地转让的实务操作要点
明确双方权利义务：在签订农村宅基地转让合同时，双方应明确各自的权利义务，包括宅基地面积、使用期限、价格等内容。同时，双方还应注意遵守国家法律法规，确保交易合法有效。
办理相关手续：农村宅基地转让涉及多项手续，如土地使用权变更登记、税务登记等。双方应按照法定程序办理相关手续，以确保交易顺利进行。
注意合同签订后的履行：在签订农村宅基地转让合同后，双方应按照约定履行合同义务。如遇纠纷，可依据合同及相关法律法规寻求解决途径。
注意防范风险：在农村宅基地转让过程中，双方应注意防范风险，如对方是否具备合法资格、土地性质是否符合规划等。如发现问题，应及时采取措施，避免损失。
