一、商品房预售合同的法律性质
合同的民事法律性质
商品房预售合同属于典型的民事合同，当事人在订立合同时，应遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。根据《中华人民共和国民法典》的规定，民事合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有法律约束力。
合同的行政法律性质
商品房预售合同还具有一定的行政法律性质。根据《城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，商品房预售应当经过房地产管理部门的审批，取得商品房预售许可证后方可进行。因此，商品房预售合同的订立、履行和变更也受到相关行政法律法规的规范和约束。
二、商品房预售合同的效力
自成立时生效
根据《中华人民共和国民法典》的规定，民事法律行为自成立时发生法律效力。商品房预售合同在双方当事人签字或者盖章后，即具有法律约束力，各方应按照合同约定履行自己的义务。
取得商品房预售许可证后生效
虽然商品房预售合同自成立时就具有法律效力，但为了保障购房者的合法权益，防止开发商违法违规销售，我国法律规定，商品房预售合同必须取得商品房预售许可证后，方可办理房屋权属登记手续。因此，在取得商品房预售许可证后，商品房预售合同才正式生效。
未取得商品房预售许可证时的效力
在某些特殊情况下，如开发商尚未取得商品房预售许可证，但已经交付了购房款的，购房者可以要求解除合同并退还已付购房款。此时，商品房预售合同尚未取得商品房预售许可证前的效力可以视为解除或无效。
商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关手续；已签订商品房预售合同并明确交付时间、交付标准等事项。
因此，商品房预售合同是受到法律保护的。如果开发商违反了相关法律法规或者合同约定，承购人可以向有关部门投诉或者通过法律途径维护自己的合法权益。
