在物业管理中，维修基金是一种用于应对物业设施设备损坏和更新改造的资金。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，业主应当按照约定或者规定的比例交纳维修基金。本文将介绍维修基金的缴纳与管理的法律规定以及操作要点。
一、法律规定
《物权法》第十七条规定：“业主可以依法设立住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。”
《物业管理条例》第二十一条规定：“业主大会决定设立住宅专项维修资金的，应当自决定作出之日起三十日内，到所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理登记手续。”
《物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定不设立住宅专项维修资金的，应当自决定作出之日起三十日内，到所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理变更登记手续。”
《物业管理条例》第二十三条规定：“业主大会决定设立住宅专项维修资金的，应当自决定作出之日起十五日内，向全体业主公布；未公布的，不得实施。”
二、操作要点
确定维修基金的缴纳比例：根据《物业管理条例》的规定，业主应当按照房屋建筑面积的比例交纳维修基金。具体比例由业主大会决定，并报房地产主管部门备案。
设立维修基金账户：业主大会或者业主委员会应当自决定设立住宅专项维修资金之日起三十日内，向所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门申请设立维修基金账户。房地产主管部门应当在收到申请后五日内予以批准。
定期缴纳维修基金：业主应当按照约定或者规定的时间节点，足额缴纳维修基金。逾期不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
维修基金的使用：维修基金实行专户管理，仅限于维修、更新和改造住宅共用部位、共用设施设备。物业服务企业应当将维修基金的使用情况报业主大会或者业主委员会审核，并接受监督。
维修基金的审计和监督：物业服务企业应当每年对维修基金的使用情况进行审计，并向业主大会或者业主委员会报告。业主大会或者业主委员会有权对维修基金的使用进行监督。
维修基金的缴纳与管理是物业管理的重要组成部分，涉及到业主的合法权益。业主应当了解相关法律规定，并积极配合物业服务企业进行缴纳和管理，以保障住宅设施设备的正常运行和维护。
