商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
根据《商品房销售管理办法》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
一、引言
近年来，随着房地产市场的快速发展，商品房预售制度已经成为了房地产开发商的主要销售手段。然而，由于商品房预售涉及到众多的法律法规，很多购房者在购房过程中容易受到不公平待遇。本文将对商品房预售制度的相关法律进行解析，以期为广大购房者提供一定的法律参考。
二、商品房预售制度的法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法第二十四条规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。
《中华人民共和国合同法》：该法第九十三条规定，当事人可以约定合同生效的条件。当事人约定的合同生效条件成就时，合同成立。因此，开发商与购房者在签订预售合同时，可以约定商品房交付的条件，以保障双方的权益。
《中华人民共和国民法典》：该法第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、商品房预售合同的效力及权益保障
合同效力：根据上述法律规定，开发商在取得商品房预售许可证后，与购房者签订的预售合同具有法律效力。购房者在支付定金或者房款后，开发商应当按照约定的时间交付商品房，否则购房者有权要求解除合同并退还已支付的款项。
权益保障：购房者在购买商品房时，应当注意保留好购房合同、发票等相关证据。如遇到纠纷，购房者可以依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。同时，政府部门也应加强对商品房市场的监管，严厉打击违法违规行为，确保消费者的合法权益得到有效保障。
四、结论
商品房预售制度作为一种重要的房地产销售方式，对于推动房地产市场的发展具有积极意义。然而，购房者在参与商品房预售时，应当了解相关法律法规，明确自己的权益，避免受到不公平待遇。同时，政府部门也应加强监管，切实保障消费者的合法权益。
