公摊面积是指每套房屋分摊的公共建筑面积，计算公式为公摊系数*套内建筑面积。 具体来说，公用建筑面积一般由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
公摊制度是指在一个住宅小区或者建筑物内，各业主共享公共部分的权益。在中国的房产法律体系中，公摊制度有着明确的规定和实施细则。本文将对公摊制度在房产法律中的应用与解读进行阐述，帮助大家更好地理解这一概念及其在法律领域的地位。
一、公摊制度的定义与范围
公摊制度是指在一个住宅小区或者建筑物内，各业主共享公共部分的权益。这些公共部分包括楼梯、电梯、楼道、绿化带、会所等。公摊面积的计算方法是根据《商品房销售管理办法》的规定，通过建筑面积和分摊系数相乘得到。各业主按照购房款的比例分摊公摊费用，即所谓的“按比例分摊公共部位面积”的原则。
二、公摊制度的法律依据
《中华人民共和国物权法》
物权法规定，业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，业主还应当履行维修、管理和保持专有部分符合约定的义务。而公共部分作为共有部分，其所有权归全体业主共同所有，由业主委员会代表全体业主行使管理权。因此，在物权法框架下，公摊制度具有合法性。
《中华人民共和国合同法》
合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于房屋买卖合同中涉及公摊面积的条款，双方应当在订立合同时达成一致意见。如果没有约定或者约定不明确的，可以根据实际情况进行协商解决。因此，在合同法层面上，公摊制度也具有一定的保障。
三、公摊制度的争议及解决方法
尽管公摊制度在法律上具有一定的保障，但在实际操作过程中仍然存在一些争议。例如：公摊面积的计算方法是否合理？业主是否有权决定如何使用公共部分？如果发生纠纷应该如何解决等等。针对这些问题，我们可以从以下几个方面进行探讨：
公摊面积的计算方法应当科学合理，避免因计算不当而导致的不公平现象的出现。同时，政府部门也应当加强对房地产企业的监管，确保其按照规定计算公摊面积。
业主对公共部分的使用权应当受到一定的限制。例如：禁止在公共区域从事违法行为；禁止破坏公共设施等。业主还可以根据实际情况制定相应的管理规定，以保证公共部分的安全和整洁。
如果发生纠纷，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。当事人应当尽可能地保留相关证据，并寻求专业律师的意见和帮助。
