优先承租权是指根据法律规定或合同约定，原承租人于租赁期限届满后享有以同等条件优先于其他人承租原租赁物的权利。在中国，优先承租权的规定实质是在出租人对租赁标的物的自由处分权与承租人生存权(或经营权)、社会整体利益之间衡量后的法益选择，最终选择在特定条件下倾向于保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。
在中国的租赁市场中，为了保护承租人的合法权益，法律对于承租人在租赁合同中的权益有一定的保障措施。其中，优先承租权是承租人在租赁关系中的一项重要权益。本文将从优先承租权的法律规定和实际应用两个方面进行阐述。
一、优先承租权的法律规定
根据《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人约定有优先购买或者优先承租权的，应当按照约定执行。”这意味着在租赁合同中，如果双方当事人约定了优先承租权，那么承租人应当享有这一权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第50条也明确规定：“出租人将出租物转租时，原出租人在新的出租关系中享有优先承租权。”这为优先承租权的法律依据提供了进一步的支持。
二、优先承租权的实际应用
优先承租权的行使
当出租人将租赁物转租给第三方时，原承租人有权要求继续承租该租赁物。如果出租人拒绝，原承租人可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决确认其享有优先承租权。在法院判决支持原承租人享有优先承租权的情况下，出租人应当履行法院的判决，允许原承租人继续承租。
优先承租权的限制
虽然优先承租权是承租人在租赁关系中的一项重要权益，但在实际操作中，这一权利并非绝对的。优先承租权的范围仅限于原租赁合同中约定的租赁物。如果原租赁合同未约定优先承租权或者约定不明确，那么承租人在新的租赁关系中可能无法享有优先承租权。在多个原承租人之间分配优先承租权时，应当根据各自的权利大小、使用状况等因素进行公平合理的分配。如果出租人在将租赁物转租给第三方时，事先已经告知了原承租人，并且得到了原承租人的同意，那么在这种情况下，原承租人可能无法再行使优先承租权。
优先承租权是保护承租人合法权益的重要法律措施。在实际租赁过程中，承租人应当了解自己的权益，并在必要时通过法律途径维护自己的合法权益。同时，出租人也应当在签订租赁合同时充分尊重和保障承租人的权益，遵守相关法律法规的规定。
