小产权房是由开发建设单位及个人等直接在农村集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，用地不符合法律规定的程序和条件，所占有的土地属于非法用地。
根据相关法律规定，除县级以上人民政府房地产管理机构外，其他任何单位或部门都不能随意颁发房屋所有权证书。 而“小产权房”的权属证书都是由农村集体组织或乡镇一级政府颁发，不具有完整的房屋产权证的法律效力，购房者对其所购房屋的所有权存在较大的权利瑕疵。
此外，小产权房因为从“拿地”到“销售”的各个环节都脱离法律监控并逃避税收征管等因素，所以其销售价格远远低于同比的商品房销售价格。
随着中国经济的快速发展，房地产市场也呈现出繁荣的景象。在这样的背景下，北京的小产权房成为了许多人购房的选择。然而，小产权房由于其特殊的性质，存在许多法律问题。本文将对这些问题进行解析。
我们要明确什么是小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权属于农民，但未经过国家正式审批。这类房屋的价格相对较低，但也存在许多潜在的风险。
一、购房合同的法律效力
由于小产权房的产权存在争议，购买这类房屋时签订的购房合同可能会遇到法律问题。一般来说，购房合同是双方自愿签订的协议，具有法律效力。但是，如果购房者事后发现合同中的条款违反了法律法规，或者合同的目的无法实现，他们可以依法解除合同。因此，在购买小产权房之前，购房者应充分了解相关法律法规，确保自己的权益不受损害。
二、房产证的法律地位
小产权房没有取得国家正式的房产证，这使得它们的法律地位变得模糊不清。虽然购房者拥有房产的使用权，但在房屋出售、转让或抵押时，可能会遇到困难。如果房屋所在的土地被征用或者拆迁，购房者的权益也难以得到保障。
三、土地使用权的法律风险
小产权房的土地使用权通常归村集体所有，而不是个人。这意味着购房者只拥有房屋的使用权，而没有土地的使用权。当土地被政府征用或者收回时，购房者可能无法获得相应的补偿。因此，在购买小产权房时，购房者需要了解土地使用权的法律风险，并做好应对措施。
四、政策风险
随着中国政府对房地产市场的调控力度加大，小产权房的政策风险也在增加。例如，一些地区已经开始禁止建设小产权房，或者要求开发商为购房者提供一定程度的保障。因此，在购买小产权房时，购房者需要密切关注政策变化，以便及时调整自己的决策。
