直接租赁是指出租人将房屋出租给承租人，不经过第三方的融资租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋并支付租金的承租人；(二)与出租人订立了书面协议并在合理期限内支付租金的承租人；(三)与出租人订立了书面协议但未在合理期限内支付租金的承租人；(四)未与出租人订立书面协议但已占有租赁房屋并支付租金的承租人 。
直接租赁是一种常见的租赁方式，它是指出租人将自己拥有的资产直接交付给承租人使用，承租人支付租金的一种租赁关系。在直接租赁中，出租人和承租人之间的关系较为简单，但同时也存在一定的法律风险。本文将从合同法的角度，对直接租赁的法律问题进行解析。
一、合同法对直接租赁的规定
根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。直接租赁作为一种特殊的租赁方式，其合同主要涉及以下几个方面：
合同主体：出租人和承租人是直接租赁合同的主体，双方应具备完全民事行为能力，遵守诚实信用原则。
标的物：出租人应交付给承租人使用的租赁物应当符合约定或者按照法律规定具有使用价值。
租金和履行期限：双方应约定租金的数额、支付期限和支付方式等事项。在实际操作中，通常会要求承租人在签订合同时支付一定比例的押金作为租金的担保。
违约责任：如果一方违反合同约定，应当承担违约责任。在直接租赁中，违约责任主要包括租金的返还、赔偿损失等。
解决争议：当事人可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决因直接租赁引发的争议。
二、直接租赁中的法律风险及防范措施
尽管直接租赁在很大程度上降低了法律风险，但仍然存在一定的潜在法律风险。以下是一些常见的法律风险及防范措施：
租金纠纷：承租人未按约定支付租金或逾期支付，出租人有权要求承租人支付滞纳金并解除合同。为防范此类风险，双方应在合同中明确约定租金的支付方式、时间和数额，并尽量采用书面形式确认。
标的物瑕疵：出租人的标的物可能存在质量问题或者不符合约定的使用条件。为防范此类风险，双方应在合同中明确约定标的物的质量标准和使用条件，并在交付时进行验收。如发现问题，应及时沟通协商解决。
违约责任：如一方违反合同约定解除合同，应当承担违约责任。为防范此类风险，双方应在合同中明确约定违约责任的内容和范围，以便在发生纠纷时有法可依。
担保问题：承租人可能要求提供担保以降低出租人的损失风险。为防范此类风险，双方应在合同中明确约定担保的方式和范围，以及担保的替代方案(如保证金)。
直接租赁作为一种常见的租赁方式，虽然在一定程度上降低了法律风险，但仍需注意合同的签订、履行和解除过程中的法律问题。通过合理的合同安排和有效的风险防范措施，可以降低直接租赁中的法律风险，保障双方的合法权益。
